16 juni 2015

In de media: Standaardwerk frustreert verkoop bedrijventerreinen

Maatwerk voor milieuparagraaf

Bron: Stadswerk magazine 05/2015

 

Het standaardkoopcontract van de NVM en de daarin opgenomen clausule omtrent bodemverontreiniging wordt vaak gebruikt bij transacties van bedrijfsterreinen. Deze clausule is goed verwoord, en uitstekend geschikt voor de overdracht van schone of licht verontreinigde terreinen. Maar wat als er wel verontreiniging op het terrein voorkomt?

 

Het laten uitvoeren van een bodemonderzoek bij grondtransacties is gemeengoed geworden. Als een van beide partijen het al niet verlangt, dan zal de bank het eisen in het kader van de kredietverstrekking. De consequenties van de aangetroffen bodemkwaliteit worden vastgelegd in de milieuparagraaf van het koopcontract.

 

Deze consequenties kunnen verstrekkend zijn, bijvoorbeeld in financiële zin. Toch krijgt het opstellen van deze paragraaf niet altijd de aandacht die nodig is. Het standaardkoopcontract gaat uit van een terrein waarin geen verontreiniging voorkomt ‘die ten nadele strekt van het normale gebruik door de koper’.  Zoals gezegd, voor (relatief) schone terreinen is dit een prima formulering, maar wie bepaalt de grens van verontreiniging waarboven dit niet meer het geval is? Is er überhaupt een duidelijk te trekken grens, is dit niet afhankelijk van het beoogde gebruik van het terrein? Wat zijn de beperkingen ten gevolge van de aanwezigheid van verontreiniging, en wat zijn de financiële consequenties hiervan? Allemaal vragen die geen eenduidig antwoord kennen en dus om maatwerk vragen. En dat terwijl de gangbare praktijk is dat makelaar of notaris het koopcontract opstelt en daarin de conclusies uit het bodemonderzoeksrapport overnemen. De opsteller van het rapport zal doorgaans voldoende kennis hebben van voorkomen en verspreiding van verontreiniging, maar voor de vertaling naar de consequenties voor het bedrijfsmatig gebruik van het terrein is sowieso aanvullende informatie nodig, en vaak ook andere expertise dan kennis van bodemverontreiniging. Bovendien is de vertaling naar het koopcontract een zaak voor juristen.

 

Onderstaand een tweetal praktijkvoorbeelden. Het eerste heeft betrekking op een relatief simpele verontreinigingskwestie, het tweede op een complexe verontreinigingssituatie.

 

Voorbeeld 1: geen saneringsplicht, wel aanzienlijke saneringskosten

Een verkoper, wijs geworden door eerdere ervaringen, heeft in het koopcontract van een over te dragen bedrijfsterrein op laten nemen dat hij bodemonderzoek heeft laten uitvoeren en dat hieruit blijkt dat de bodem niet zodanig verontreinigd is, dat gesaneerd moet worden. De koper, minder ervaren, wil een bedrijfspand neerzetten, en gaat er op basis van het bodemonderzoek en het koopcontract vanuit dat dit kan. Dit is ook het geval, maar er moeten wel aanzienlijke kosten gemaakt worden om het terrein bouwrijp te maken. Kosten die de koper niet had voorzien en die hem zwaar op de maag liggen. Dit probleem had voorkomen kunnen worden door in de milieuparagraaf nadrukkelijker een koppeling te leggen tussen bodemkwaliteit en beoogd gebruik van het gekochte.

 

Voorbeeld 2: onderscheid tussen saneringsplicht en spoedeisendheid

Een bedrijfsterrein dat al heel lang in gebruik is, is vrijwel geheel ernstig verontreinigd. Deze verontreiniging staat het gebruik niet in de weg, mits de bodem bedekt is. Een gesloten volharding volstaat hiervoor. Sanering is voor wat betreft deze verontreiniging niet nodig. Op delen van het terrein komt een grondwaterverontreiniging voor, die mogelijk wel gesaneerd moet worden. De beslissing hieromtrent is een langdurig traject. De eigenaar wil een deel van het terrein aan de buurman verkopen, die het wil gebruiken als parkeerterrein. De algehele verontreiniging vormt geen belemmering voor het gebruik als parkeerterrein, daarover zijn beide partijen het eens. De koper wenst echter niet verantwoordelijk te worden voor het saneren van de grondwaterverontreiniging op het aan te kopen terreindeel, mocht het bevoegd gezag eisen dat deze verontreiniging gesaneerd wordt. Maar de verkoper vreest dat, als hierover iets in het koopcontract wordt opgenomen, dit gebruikt kan worden om hem te dwingen het hele terrein te saneren, wat hem enorm op kosten zou jagen. Een impasse, kortom. De oplossing lag in de formulering ‘noodzaak tot spoedig saneren’, zoals beschreven in artikel 37 van de Wet bodembescherming. Hiermee kon onderscheid gemaakt worden tussen de beide verontreinigingen, waardoor een voor beide partijen acceptabele milieuparagraaf in het koopcontract kon worden opgenomen.

 

Conclusie

Naar mijn mening concurreren makelaars en notarissen tegenwoordig vaak op prijs, met als gevolg minder aandacht voor een goed en gedegen proces. Grondtransacties zijn vaak lange, frustrerende trajecten en zelfs transacties die afketsen, omdat er onzekerheid bij partijen bestaat over de financiële en procedurele aspecten ten gevolge van de toestand van de bodem. Ik wil pleiten voor een stap tussen bodemonderzoek en opstellen van het koopcontract, waarin een deskundige zich goed informeert over de situatie ter plekke, de resultaten van het bodemonderzoek én de plannen van de koper op het terrein. Op basis hiervan kan hij de invloed van de bodemkwaliteit op de plannen van de koper in kaart brengen en eventueel in processen en in geld uitdrukken. De vertaling hiervan naar de milieuparagraaf is vervolgens werk voor een jurist. Dat deze jurist thuis moet zijn in de materie en uitstekend moet kunnen communiceren met de (bodem-)deskundige moge duidelijk zijn. Een tussenstap lijkt mogelijk omslachtig, maar deze werkwijze kan een hoop onzekerheden wegnemen en daardoor stagnatie van transacties voorkomen.

 

Bron: Stadswerk magazine 05/2015

Lees hier het volledige artikel